BGH entscheidt zur Frage der Heckenhöhe bei Hanglage

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften (hier: Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB) zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen ist.

Nach Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB kann der Eigentümer eines Grundstücks verlangen, dass u.a. Bäume, Sträucher und Hecken, die in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grenze seines Grundstücks gehalten werden, nicht höher als 2 m sind. Anderenfalls kann er den Rückschnitt der Pflanzen verlangen. Die zulässige Höhe der Pflanzen ist grundsätzlich von der Stelle aus zu messen, an der diese aus dem Boden austreten. Das gilt aber nicht, wenn die Pflanzen auf einem Grundstück stehen, das tiefer als das Nachbargrundstück liegt. In diesem Fall ist eine Beeinträchtigung des höher gelegenen Grundstücks erst möglich, wenn die Pflanzen dessen Höhenniveau erreichen. Die zulässige Pflanzenwuchshöhe ist deshalb nicht von der Austrittstelle der Pflanzen, sondern von dem Bodenniveau des höher gelegenen Grundstücks aus zu bestimmen.

Bundesgerichtshof, Az.: V ZR 230/16

Rechtmäßigkeit von Grenzgaragen

Der bayerische Verfassungsgerichtshof hat entschieden, dass das fehlende Gebot zur Durchführung eines präventiven Baugenehmigungsverfahrens für Grenzgaragen mit der Bayerischen Verfassung vereinbar ist.

Gemäß Art. 6 Abs. 10 Nr. 1 BayBO, wonach u. a. Garagen ohne Einhaltung von Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen, verletzt den Nachbarn nicht in seinem Eigentumsgrundrecht aus Art. 103 BV. Ein Wertungswiderspruch zu den bürgerlich-rechtlichen Regelungen über Abstandsflächen von Gewächsen in Art. 47 Abs. 1 AGBGB ist nicht gegeben.

Zudem ist die in Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 lit. b BayBO für solche Garagen vorgesehene Verfahrensfreistellung mit der Bayerischen Verfassung vereinbar. Der Gesetzgeber ist nicht verpflichtet, zum Schutz von Grundstücksnachbarn stets ein präventives Baugenehmigungsverfahren vorzuschreiben oder vom Bauherrn vor Ausführung des Vorhabens eine Benachrichtigung der Nachbarn zu verlangen.

Bayerischer Verfassungsgerichtshof, Az.: Vf. 6-VII/09

Kein Recht zur fristlosen Beendigung eines Bauvertrages

Es besteht kein Recht zur fristlosen Beendigung eines Bauvertrages wegen Verletzung der Kooperationspflicht, wenn durch Schriftverkehr nachgewiesen werden kann, dass der Auftragnehmer erkennbar zu einer Mitwirkung an der Lösung eines entstandenen Konflikts bereit ist. Angesichts dessen ist eine Kündigung ohne vorausgegangenen Versuch einer einvernehmlichen Lösung unwirksam. Die Kündigung eines Bauvertrages aus wichtigem Grund ist aber stets zulässig, wenn das gerade für den Bauvertrag als eines auf Kooperation der Vertragspartner angelegten Langzeitvertrages vorauszusetzende Vertrauensverhältnis durch das Verhalten eines Vertragspartners derart empfindlich gestört ist, dass die Erreichung des Vertragszwecks konkret gefährdet und dem betroffenen Teil die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zuzumuten ist. Eine fristlose Kündigung ist jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Auftragnehmer trotz Abmahnungen mehrfach und nachhaltig gegen eine Vertragspflicht verstößt und wenn sein Verhalten ein hinreichender Anlass ist für die Annahme, dass er sich auch in Zukunft nicht vertragstreu verhalten wird.

OLG Brandenburg, Az: 11 U 98/07

Versagung der Baugnehemigung aufgrund schädlicher Auswirkungen auf die verbrauchernahe Grundversorgung

Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat in zwei Verfahren entschieden, dass auch sog. Nahversorgungsbereiche zentrale Versorgungsbereiche sein können, die vor schädlichen Auswirkungen durch Einzelhandel außerhalb dieses Bereichs zu schützen sind.

Geklagt hatten zwei Lebensmitteldiscounter, die sich gegen die Versagung einer Baugenehmigung bzw. eines Vorbescheids für die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandelbetriebs in München bzw. Köln wenden.

Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von Bauvorhaben, die innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils an sich zulässig sind, keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Ziel ist die Erhaltung gewachsener städtebaulicher Strukturen und die Entwicklung integrierter Lagen auch im Interesse der verbrauchernahen Versorgung. Zentrale Versorgungsbereiche sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.

Das Bundesverwaltungsgericht hat die Auffassung der Vorinstanzen bestätigt und klargestellt, dass auch solchen Einkaufsbereichen eine Funktion als zentraler Versorgungsbereich zukommen kann, die ein im Wesentlichen fußläufig erreichbares Einzugsgebiet haben und der Nahversorgung dienen. In dem Kölner Fall hat es zudem die Auffassung des Oberverwaltungsgerichts bestätigt (BVerwG 4 C 2.08), wonach bei der Prognose, ob schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, auch berücksichtigt werden könne, dass die Funktionsfähigkeit des Nahversorgungsbereichs bereits durch zwei andere nahe beieinander liegende Lebensmittelmärkte vorbelastet sei. In dem anderen Fall (BVerwG 4 C 1.08) hat das Bundesverwaltungsgericht den Rechtsstreit dagegen an den Verwaltungsgerichtshof zur erneuten Würdigung der tatsächlichen Umstände zurückverwiesen, weil dieser sich bei der Prognose der städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens allein an Schwellenwerten orientiert hat, die er den raumordnungsrechtlichen Regelungen des Landesentwicklungsprogramms entnommen hat. Solche landesplanerischen Zielvorgaben sind jedoch für die Beurteilung der baurechtlichen Zulässigkeit eines einzelnen Vorhabens am Maßstab des § 34 Abs. 3 BauGB ungeeignet.

BVerwG, Az.: 4 C 1.08 und 4 C 2.08 (Pressemitteilung 92/2009)

Anfechtung einer Baugenehmigung aufgrund Rücksichtnahmegebot und Gebietserhaltungsanspruch

Bei der Erteilung einer Baugenehmigung muss auch der Gebietserhaltungsanspruch berücksichtigt werden, nach dem sich das Bauwerk entsprechend dem Gebietscharakter in die Umgebung einfügen muss. Die Festsetzung eines Gebietscharakters entwickelt zudem nachbarschützende Wirkung, wodurch eine Anfechtungsklage der Nachbarn im entsprechenden Gebiet zulässig wird.
§ 15 I 1 BauNVO enthält mit Blick auf das konkrete Vorhaben nicht nur das Gebot der Rücksichtnahme, wie es auch dem 15 Absatz I 2 BauNVO innewohnt, sondern vermittelt – unterhalb der Ebene des aus dem Gebot der Gebietsverträglichkeit hergeleiteten Anspruchs auf Bewahrung des Gebietscharakters – daneben auch einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung eines Baugebiets; hierbei kommt es nicht darauf an, ob ein im Baugebiet ansässiger Nachbar durch das Vorhaben konkret unzumutbar beeinträchtigt wird.
Nach § 15 Absatz I 1 BauNVO sind die in den §§ 2 bis § 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Diese Vorschrift schränkt die Zulässigkeit von Vorhaben, die mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans übereinstimmen bzw. nach § 34 Absatz II BauGB i.V. mit den Absätzen 2 der §§ 2 bis § 9 BauNVO allgemein zulässig sind, im Einzelfall ein. Es gilt daher, dass das Vorhaben nach den in § 15 Absatz I 1 BauNVO aufgeführten Kriterien (Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung) mit der Eigenart des Baugebiets – hier des Gewerbegebiets – vereinbar sein muss.

Verwaltungsgerichtshof Mannheim, Az.: 3 S 1057/09

Sicherheitenvereinbarung in den AGB eines Fertighausanbieters

Der u.a. für das Bauvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Einfamilienfertighausanbieters in Verträgen mit privaten Bauherren für wirksam erklärt, nach der der Bauherr verpflichtet ist, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen.

Die Klage eines Verbraucherschutzvereins gegen den Fertighausanbieter auf Unterlassung der Verwendung dieser Klausel hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die Revision gegen das klageabweisende Urteil des Oberlandesgerichts zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klausel bei einer umfassenden Würdigung der Interessen beider Parteien den Bauherrn nicht unangemessen benachteiligt, § 307 BGB. Zwar werde der Bauherr mit den Kosten der Bürgschaft in Form der Avalprovision des Kreditinstituts belastet. Das sei aber durch ein zumindest gleichwertiges Interesse des Fertighausanbieters auf Absicherung seiner Forderung gerechtfertigt. Dieses ergebe sich aus dessen Vorleistungspflicht in Verbindung mit der Tatsache, dass es keine gesetzlichen Regelungen gebe, die sein Sicherungsbedürfnis ausreichend erfüllten. Die Kostenbelastung für den Bauherrn falle im Rahmen der üblichen Finanzierungskosten nicht entscheidend ins Gewicht. Die abzusichernden Risiken seien dagegen für den Fertighausanbieter nicht unwesentlich.

Eine unangemessene Benachteiligung sei auch nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB indiziert. Die Verpflichtung zur Vorlage einer Bürgschaft zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenen Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn weiche nicht von der gesetzlichen Regelung des § 648 a BGB ab. Diese Vorschrift betreffe ausschließlich ein Sicherheitsverlangen des Unternehmers nach Vertragsschluss; aus ihr könne man nichts für die Zulässigkeit einer Sicherheitenvereinbarung bei Vertragsschluss entnehmen.

Bundesgerichtshof, Az.: VII ZR 165/09 (Pressemitteilung 110/2010)

Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB durch den ersten Bürgermeister

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat entschieden, dass das Recht des ersten Bürgermeisters, dringliche Anordnungen zu treffen und unaufschiebbare Geschäfte zu besorgen (vgl. Art. 37 III 1 GO) auch den Erlass einer Veränderungssperre iSd. § 14 BauGB erfasst. Dabei ist die Dringlichkeit in zeitlicher Hinsicht nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt der Anordnung zu beurteilen. Es ist unerheblich, ob die Sache infolge eines Versäumnisses der Gemeinde dringlich geworden ist.

Je gebundener und unbedeutender eine an sich in die Zuständigkeit des Gemeinderats fallende Angelegenheit ist, desto eher kann sie vom ersten Bürgermeister im Wege einer dringlichen Anordnung geregelt werden; je größer der Gestaltungsspielraum der Gemeinde und das Gewicht der Sache sind, desto weniger kommt eine solche Entscheidung in Betracht.

Im entschiedenen Fall begehrte der Antragsteller im Wege eines einstweiligen Rechtsschutzes, die Veränderungssperre aufgrund des Erlasses durch den ersten Bürgermeister für unzulässig zu erklären, so dass die begehrte Baugenehmigung erteilt werden könnte. Unabhängig von der formellen Rechtmäßigkeit der Veränderungssperre, die eine Satzung darstellt, müssen jeweils die materiell-rechtlichen Anforderungen gewahrt werden. Im entschiedenen Fall waren die Voraussetzungen erfüllt. Jedoch ist grundsätzlich zu bedenken, dass dem Bauherrn ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung zusteht und diese nicht auf unbestimmte Zeit hinausgezögert werden kann.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Az.: 1 N 05.300

Auskunft über Handwerker-Streit

Die Klage einer Wohnungskäuferin gegen den Verkäufer auf Auskünfte über Baumängel an der verkauften Eigentumswohnung wurde abgewiesen. Das Gericht teilte die Meinung des beklagten Verkäufers, dass ein Anspruch auf Auskunft über Baumängel nicht gegeben sei.

Die Klägerin hatte vom Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft. Im Kaufvertrag war eine Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen worden. Der Verkäufer hatte jedoch versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien. In der Vergangenheit waren an dem Gebäude, im dem sich die Eigentumswohnung befindet, bauliche Mängel aufgetreten. Der Verkäufer hatte insgesamt drei Gerichtsverfahren gegen die Dachdeckerfirma geführt. Danach wurden Mängel von der Dachdeckerfirma beseitigt und dies von einem Sachverständigen überprüft.
Nachdem Feuchtigkeitsflecken in der verkauften Eigentumswohnung auftraten, meinte die Käuferin einen Anspruch auf Auskunft über Baumängel vom Verkäufer zu haben. Sie war der Ansicht, dass dem Verkäufer sehr wohl verborgene Mängel bekannt gewesen seien. Es könne nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass die im gerichtlichen Verfahren festgestellten Mängel wirklich beseitigt worden seien.

Der Beklagte meinte, die Käuferin habe keinen Anspruch auf Auskunft. Hinsichtlich der Gerichtsverfahren mit dem Dachdecker könne sie in die Akten Einsicht nehmen und benötige daher keine Auskunft.

Das Landgericht Coburg wies die Klage ab, weil unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch der Käuferin auf die begehrte Auskunft besteht. Selbst nach Treu und Glauben – woraus sich ausnahmsweise ein Auskunftsanspruch ergeben kann – bestand kein Anspruch. Zum einen kann ein vertraglicher Auskunftsanspruch nicht um seiner selbst Willen begehrt werden. Es handelt sich um einen Nebenanspruch, der beispielsweise den Inhalt eines feststehenden Hauptanspruchs – wie z. B. Schadenersatz – bestimmen soll. Im zu entscheidenden Fall war aber die Haftung für Baumängel ausgeschlossen.
Zudem hätte sich nach Auffassung des Gerichts die Klägerin durch Einsicht in die Gerichtsakten die gewünschten Informationen beschaffen können. Wenn man sich aus zugänglichen Quellen informieren kann, gibt es keinen vertraglichen Auskunftsanspruch. Daher blieb die Klage der Käuferin gegen den Verkäufer erfolglos.

Landgericht Coburg, Az.: 23 O 435/10 (Pressemitteilung 469/11)

Prüfungsumfang im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren

Durch die Neufassung des Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO wird der  Prüfungsumfang  für  die  Bauaufsichtsbehörde  im  vereinfachten  Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 Satz 1 BayBO nicht erweitert. Bei Art. 68 Abs. 1  Satz 1  Halbsatz 2  BayBO  handelt  es  sich  vielmehr  um  eine  Befugnisnorm  und  Ermessensvorschrift  für  die  Bauaufsichtsbehörde,  die  grundsätzlich keinen  Drittschutz  vermittelt  (vgl.  BayVGH  vom  28.9.2010  Az.  2  CS  10.1760 – juris). Hierdurch wird keine zusätzliche Prüfpflicht für die Bauaufsichtsbehörde eingeführt.  Die  Klägerin  hat  deshalb  keinen  Anspruch  darauf,  dass  die  Bauaufsichtsbehörde den Antrag der Beigeladenen deshalb ablehnt, weil das Bauvorhaben  etwa  gegen  sonstige  öffentlich-rechtliche  Vorschriften  verstößt. Weder die Beklagte noch das Verwaltungsgericht mussten deshalb die Einhaltung der Abstandsflächen durch das Bauvorhaben zum Grundstück der Klägerin hin überprüfen.

Sofern also kein Sonderbau iSd. Art. 2 Abs. 4 BayBO vorliegt, bleibt es bei dem eingeschränkten Prüfungsumfang des § 59 Satz 1 BayBO. Geprüft wird demnach

  1. die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinn des Art. 81 Abs. 1,
  2. beantragte Abweichungen im Sinn des Art. 63 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 2 sowie
  3. andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird.

Andere Anforderungen, bspw. aus dem Bauordnungsrecht, bleiben im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens grundsätzlich ungeprüft. Die Bauaufsichtsbehörde kann jedoch bei einem Verstoß die Erteilung der Baugenehmigung gemäß Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 verweigern.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Az.: 2 ZB 11.11

Haftung des Architekten für nicht genehmigungsfähige Planung

Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Auftraggeber das Risiko der Genehmigungsfähigkeit der Planung auf Grund vertraglicher Vereinbarung übernimmt. Im entschiedenen Fall wurde der bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Grenzabstand von mindestens drei Metern zum Nachbargrundstück ohne Vorliegen einer wirksamen Nachbargenehmigung unterschritten. Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichte, schulde als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Die vertraglich geschuldete Leistung des Architekten ist deswegen in der Regel nicht erbracht, wenn die angestrebte Baugenehmigung durch die Behörde zunächst erteilt, jedoch später wegen erfolgreichen Drittwiderspruchs aufgehoben wird

Sind dem Auftraggeber jedoch Umstände bekannt, auf Grund derer sich die Fehlerhaftigkeit der Genehmigungsplanung des Architekten aufdrängt, und macht er von der erteilten Baugenehmigung dennoch Gebrauch, verstößt er regelmäßig gegen die im eigenen Interesse bestehende Obliegenheit, sich selbst vor Schäden zu bewahren.

Bundesgerichtshof, Az.: VII ZR 8/10